Osijek, 02. rujna 2025.
Za održavanje zgrada s više suvlasnika pored upravitelja zadužen je predstavnik suvlasnika zgrade. Njegova odgovornost proizlazi iz dužnosti da u slučaju oštećenja zgrade zbog koje postoji opasnost za život i zdravlje ljudi, okoliš, prirodu, druge građevine i stvari ili stabilnost tla na okolnom zemljištu, vlasnik građevine dužan je poduzeti hitne mjere za otklanjanje opasnosti i označiti građevinu opasnom do otklanjanja takvog oštećenja. No, u praksi to je sasvim drugačije pa u središtu grada Osijeka imamo niz zgrada zaštićene graditeljske baštine (starogradnja) koje su zbog neodržavanja permanentna i ozbiljna opasnost za građane.
Kako suvlasnici mogu sankcionirati predstavnika koji krši zakon?
Nova regulativa propisala je određene obveze predstavniku (ima ih oko 30), ali i mogućnost sankcioniranja ako grubo zanemaruje svoje dužnosti. No ne mogu svi predstavnici biti financijski sankcionirani. Osim predstavnika, kažnjavati se mogu i suvlasnici i upravitelj.
Prvo treba razjasniti da suvlasnici ne mogu izreći sankcije predstavniku koji volontira i usput se ogriješio o Zakon, već on za štetu koju je počinio odgovara prema općim odredbama Zakona o o obveznim odnosima. S te strane se ništa nije promijenilo jer su se ovakvi problemi i ranije jednako rješavali. Ipak, takve su situacije izrazito rijetke, no suvlasnicima je korisno znati kako mogu postupati.
O kaznama za predstavnike odlučuje suvlasnička zajednica, no tko odlučuje kako kazniti suvlasnike? Dva su modela.
Prvo, za "kažnjavanje" suvlasnika u određenim situacijama nadležno je komunalno redarstvo jer su kazne za njih propisane zakonom u slučajevima da:
u svoj stan ne pusti ovlaštenu osobu zbog hitne intervencije ili obnove zgrade
ako nepropisno zatvori balkon, postavi klima uređaj na fasadu
obavlja gospodarsku djelatnost ili ima kratkoročni najam bez suglasnosti.
Drugo, suvlasnike se može "kazniti" zbog povrede kućnoga reda od 50 do 500 eura, no da bi se to dogodilo moraju biti zadovoljeni neki uvjeti, a osnovni je da se takva mogućnost ugradi u odredbe Međuvlasničkog ugovora.
Kućni red
Sankcioniranje zbog povrede kućnoga reda bit će komplicirano jer će se morati donositi više odluka i to će biti otegotna okolnost suvlasnicima koji žele živjeti u miru, dok s druge strane uvijek postoji barem jedan problematičan suvlasnik koji to otežava.
Kada se osnuje registar zajednica suvlasnika bit će operativno moguće odrađivati posao koji je potreban za "kažnjavanje" kao i opominjanje suvlasnika koji krše kućni red i slično.
Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednice suvlasnika
Postupak "kažnjavanja"
Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednice suvlasnika
Propisani način kažnjavanja je malo zakompliciran jer suvlasnik koji uoči kršenje kućnog reda to mora dokumentirati. Kako će se to točno dokumentirati s obzirom na odredbe Zakona o zaštiti osobnih podataka, nije utvrđeno. U slučaju težeg kršenja odredbi kućnoga reda, a koje su ponekad i kršenje odredbi javnog reda i mira, zove se policija.
Potrebno je skupiti suglasnost natpolovične većine suvlasnika da se izrekne opomena osobi koja krši kućni red. Potom se ta odluka dostavlja upravitelju. Upravitelj će uputiti tekst u kojem navodi zašto su suvlasnici donijeli takvu odluku i traži se da se prestane s kršenjem kućnog reda te se “problematičnom suvlasniku“ daje određeni rok da s time prestane. Ta se opomena objavljuje u Registru zajednice suvlasnika.
Ako u roku od tri godine isti suvlasnik dobije još dvije opomene, ponavlja se navedena procedura i tada mu se može (s trećom opomenom) izreći "kazna", a iznos će se predvidjeti međuvlasničkim ugovorom. Još jednom - odluka među suvlasnicima (natpolovična većina) je temelj. Primijetit ćete i sami, smatraju upravitelji, sporost i dugotrajnost čitavog postupka da bi došlo do neke sankcije najveća je otegotna okolnost kada je o nekom kažnjavanju riječ.
U slučaju kada suvlasnik odbije izvršiti neki popravak u slučaju neke štete, ne obavještava se policija već će to biti posao za komunalne redare.
Obveze suvlasnika
Obveze suvlasnika propisane su člankom 41. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, gdje se između ostaloga navodi da je svaki suvlasnik dužan omogućiti upravljanje i održavanje zgrade, dopustiti ulaz u svoj poseban dio zgrade upravitelju, odnosno osobi koja je potrebna da bi se utvrdio ili otklonio neki kvar, kao i izvođenje radova.
Svako kršenje tih obveza suvlasnika može se provesti kroz propisane kazne, prijavom komunalnom redarstvu, a u slučaju da postoje neki nužni radovi, uvijek postoji prijava upravitelju kako bi se izdala privremena mjera putem suda i omogućio pristup, a sve u cilju sprječavanja daljnje štete. Propisane su i novčane kazne u slučaju nepostupanja u skladu sa Zakonom, odnosno propisanima obvezama suvlasnika. Za fizičke osobe kazne iznose od 1.000 do 5.500 eura, a za pravne osobe od 2.000 do 10.000 eura.
U slučaju da suvlasnici nezakonito izvode radove, oni se sankcioniraju kao i ranije. Postoje propisane kazne u zakonu kao i zabrane te pojašnjenja što se smije raditi i kada. Strogo je, na primjer, zabranjeno zadirati u nosivu konstrukciju zida u zgradama koje su izgrađene prije 1965. godine, što suvlasnici često ne znaju.
Također, ne smiju se zatvarati balkoni, postavljati klime na fasadama, kao i raditi bilo što na zajedničkim dijelovima zgrade. Takve radnje mogu se prijaviti i građevinskoj inspekciji, odnosno Državnom inspektoratu.
Otpad u stanu
Što napraviti kada se u zgradi nađe popularno nazvano "sakupljač otpada"? Mahom su to posebni slučajevi koji stvaraju probleme u zgradi i koje je izrazito teško riješiti. Prijava nadležnoj socijalnoj službi najbolje je rješenje za pojedince koji u zgradi skupljaju otpad ili na neki drugi način opetovano narušavaju kvalitetu života drugih suvlasnika.
Isto tako, Pravilnik o kućnome redu (čl.11.) izričito zabranjuje prikupljanje otpada u stanovima.
Također, postoji i mogućnost isključenja iz suvlasničke zajednice na temelju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Naime, tim Zakonom predviđena je mogućnost isključenja suvlasnika iz stambene zajednice, a prije svega treba prikupiti natpolovičnu odluku suvlasnika o pokretanju postupka za takvo isključenje. To može biti i zbog neplaćanja pričuve ili pak narušenih međususjedskih odnosa, ali mora se ipak raditi o čvrstom razlogu koji će sud prihvatiti. Ako sud presudi u korist suvlasnika tužitelja, dolazi do toga da se stan spornog suvlasnika proda, odnosno događa se nešto slično kao ovrha na nekretnini. Suvlasnici trebaju znati da je to jedini način na koji se kontinuirani problem može riješiti.
Suvlasnike se može kazniti i za prisvajanje zajedničkih prostora.
Tu je najčešći problem zatvaranje zajedničkih dijelova što onemogućuje nadležnim tijelima primjerice pregled dimnjaka, a ometa i konstrukcijske obnove - ti će se problemi također morati rješavati sudskim putem, da bi se povratilo prvobitno stanje zgrade.
Na žalost, često se u međuvremenu zna dogoditi da dođe do legalizacije nelegalno zatvorenih i prisvojenih dijelova pa onda nema nekog izlaza. Jedino se može od suda tražiti privremena mjera za ulazak u sporni prostor ako je to nužno za neki izvid stanja i slično.
Kako se kažnjava upravitelj?
Ako bude ikakvih nepravilnosti u radu Upravitelja ili kršenja zakona s njegove strane, stupa na snagu članak 56. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, odnosno podnosi se prijava komunalnom redarstvu.
Postoje i propisane kazne člankom 57. gdje su definirane kazne za pravnu osobu, ali i odgovornu osobu unutar pravne osobe. Nepravilnosti u radu možete u međuvremenu prijaviti putem elektroničke pošte jer greška u komunikaciji je uvijek moguća, a upravitelju je u cilju otkloniti nepravilnosti i riješiti problem bez dizanja na višu razinu.
Tko je odgovoran u slučaju pada dijela fasade? Tko snosi odgovornost u slučaju da sa zgrade otpadne dio fasade?
To ovisi o nekoliko faktora. Upravitelj je, ako ima spoznaju o šteti na fasadi, dužan prijaviti suvlasničkoj zajednici nepravilnost, odnosno da je zaprimio prijavu o nepravilnosti, a da nisu postupali.
Apelira se na suvlasnike da ako uoče nepravilnost koja prijeti opadanjem fasade, trebaju odmah upozoriti upravitelja. Ako on nije dostupan, na primjer za vikend ili kasno navečer, u tom se slučaju obavještavaju žurne službe. U slučaju kada upravitelj zaprimi prijavu, otkloni opasnost, ali utvrdi da postoji potreba za dodatnim radovima kako bi se dio pročelja stabilizirao i sanirao, a suvlasnička zajednica na to iz nekog razloga ne reagira, odnosno ne odobrava radove, u tom je slučaju odgovornost suvlasnika za otpadanje dijela fasade. Također, naljepnice koje upozoravaju na otpadanje dijelova fasade ne oslobađaju suvlasnike njihove odgovornosti.
Neodržavanje zgrade
Za neodržavanje zgrade u Zakonu su također navedena prava i obveze suvlasnika. Obveza suvlasnika je održavanje zgrade, a upravitelja da postupaju u skladu s utvrđenim kroz godišnji program upravljanja. Iako je obveza suvlasnika u održavanju propisana, nema izravne sankcije. No to se može "sankcionirati" ako suvlasnici ne usvoje godišnji plan upravljanja, tada upravitelj ima zakonsku obvezu povećati pričuvu pet puta.
Postoje li penali za zgrade koje nemaju razdjelnike?
S obzirom na to da je u travnju 2025. stupio na snagu novi Zakon o korištenju toplinske energije, prijašnje predviđene kazne su ukinute te se nikoga neće prisiljavati na ugrađivanje razdjelnika. No kao kompenzacija za neugrađivanje razdjelnika plaćat će se naknada za poticanje učinkovitosti grijanja.
Komunalni redari
Sve sankcije i kazne treba netko i izdati, a za to su nadležni uglavnom komunalni redari. Zakon je nov pa treba imati na umu da niti upravitelji, a niti komunalni redari ne znaju apsolutno sve. Posebno komunalni redari jer većina njih nije pravne struke, niti su inženjeri građevine ili nešto slično, pa im se ponekad teško snaći i za to treba imati razumijevanja.
Komunalni redari osim što se brinu o provođenju zakona, također sankcioniraju. Ako shvatite da netko krši neku od odredbi zakona - suvlasnici ili izvođači radova, pa i upravitelji - treba obavijestiti komunalne redare, s naputkom da se za greške upravitelja prvo javite njima i tako pokušate otkloniti problem.
Iseljenje korisnika državne imovine
Kada govorimo o iseljenju korisnika državnog, odnosno gradskog stana, radi se o tome da ga ne mogu iseliti niti suvlasnici niti upravitelj. On ima sklopljen ugovor s Gradom ili pak državom te su oni odgovorni za postupanje ljudi koji su u njihovim prostorima. Sve probleme koje rade njihovi najmoprimci potrebno je dojaviti Gradu ili Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, a oni će dalje postupati.
Zlatko Dernaj / Zgradonačelnik.hr